1. Bölüm GENEL HÜKÜMLER
Ana gayrimenkulün Profesyonel Apartman Yönetimi ve Profesyonel Site Yönetimi
Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ……….. ili, ………… ilçesi,…………..mahallesi, ……………. sokakta (caddesinde ),………….ada, ……………..parsel sayılı ve ……………. kapı no’lu…………… apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.
Ana gayrimenkulün Bölümleri
Madde 2- Ana gayrimenkul ………………bodrum, ………………….zemin,……….normal ve …………… teras kattan ibarettir. a)Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet b)Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde ……..adet dükkan ve arka cephesinde de ……….. adet konut vardır.Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo ……… no’lu dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… no’lu dükkanının eklentisidir. c) Birinci Kat : Bu katta ,…….adet konut vardır. d) Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır. e) Teras : Bu katta, …………konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.
Yasaklar
Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.
a) Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz. b) Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz. c) Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.
Dairelerin Kullanım Şekli:
Madde 4- Ana gayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler. Ortak Yerler:
Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanununun 4′ncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı:
Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Anlaşmazlıkların Çözümü:
Madde 7- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde;anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.
2. Bölüm YÖNETİM ORGANLARI
A-Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelişi:
Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun , ana gayrimenkul deki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.
Yönetim:
Madde 9- Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Anlaşmazlıkların Çözümü:
Madde 10- Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır.
Kararın Bağlayıcılığı:
Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Toplantı Zamanı:
Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının …………. ve Ocak aylarının ilk on beş günü içinde toplanır.
Çağrı Usulü:
Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir. İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa , ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağı da ayrıca belirtilir. Olağanüstü Toplantı:
Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.
Toplantı ve Karar Yetersayısı:
Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
a) İlk toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır ve yetersayı aranmaksızın, toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir.
b) Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK’nun 24,28,34,42,44 ve 45′;inci maddeleri) saklıdır. Toplantının Şekli:
Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler. Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür. Ancak toplantıda bulunan üyelerin üçte birini görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.
Oy Hakkı:
Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Vekâleten Temsil:
Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu’nda temsil edebilir.
a) Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de, diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.
b) Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez.
c) Vekâleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir. Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil, vekâleten oy kullanamaz.
d) Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir.
Oy Kullanma Yasağı:
Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler .Ancak oy kullanamazlar.
Karar Defteri :
Madde 20- Kat Malikleri Kurulu’nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır.
a) Kararlar ,toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. b) Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar.
Duyuru:
Madde 21- Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur.
Anlaşmazlıkların Çözümü:
Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defterine yazılmış kararlara göre çözümlenir. Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler.
B-YÖNETİCİ Seçimi:
Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer.
a) Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
b) Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir.
c) Mahkemece atanan yönetici, mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.
Kimliği:
Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.
Ücreti:
Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.
a) Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
b) Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.
c) Kat Malikleri Kurulunca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç on beş gün içinde boşaltmak zorundadır.Bu konuda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.
d) Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir.
Görevleri: Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu’nun) görevleri şunlardır:
a) Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35,36 ve 37nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşmede, Kanunlarda ve bu yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.
b) Seçilmesini takiben on beş gün içinde İşletme Projesi’ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,
c) Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’ni uygulamak.
d) Kat Malikleri Kurulunu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defterine geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defterini her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter’e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.
e) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.
f) Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.
g) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.
h) Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek. Hesap Verme Yükümlülüğü:
Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun ………………… ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür. Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.
Yönetici Sorumluluğu:
Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.Yöneticinin Denetlemesi:
Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler. Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi her zaman değiştirebilirler.
C-DENETÇİ: Seçimi:
Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer. Ücreti:
Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kuruluna ) bir ücret ödenmez; genel giderlere de diğer malikler gibi aynen katılır.Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’na), Kat Malikleri Kurulunca belirlenecek bir ücret ödenir. Denetim Şekli:
Madde 32- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda , bu denetlemeyi her zaman yapabilir.
Denetim Raporu: Madde 33- Denetçi ( veya, Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere, denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar. Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce, kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar.
3. Bölüm KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
Kural:
Madde 34- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde ,Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Ana yapının Korunması:
Madde 35- Kat malikleri, ana yapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar.
İzin ile Yapılabilecek İşler: Madde 36- Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım,tesis ve değişiklik yapamaz. Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızalarıyla, ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Ortak Yerlerden Yararlanma:
Madde 37- Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak yerlerden, Kanun ve bu Yönetim Planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak, doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar
Çamaşırhane ve Diğerlerinden Faydalanma:
Madde 38- Genel çamaşırhane, kömürlük ve garajdan yararlanma şekli Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.Bağımsız Bölüm ve Eklentilerden Faydalanma: Madde 39- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
Yasaklar:
Madde 40- Kat malikleri, aşağıdaki yasaklara uymakla yükümlüdürler:
a) Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi veya bunların benzeri yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar. b) Radyo, teyp, pikap, televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar, yüksek ses tonuyla ve ara vermeden çalamazlar. c) Bağımsız bölümlerinin pencere veya balkonlarından kilim, halı ve benzeri şeyleri silkeleyemezler; çöp ve su dökemezler. d) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde patlayıcı, yanıcı, tehlikeli ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar.
e) Kat Malikleri Kurulu’nun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadıkça ; ana yapının hiçbir yerine, hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar. f) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler. g) Bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde diğer kat maliklerini tedirgin edecek şekilde müzikli, gürültülü toplantılar düzenleyemezler. Ana gayrimenkulün bahçesinde hiçbir şekilde toplantı düzenlenemez. Kabul günü, nişan töreni gibi zorunlu toplantılarda elden geldiğince gürültü yapmamaya, apartmanın huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantılara en geç saat 23′te son verirler.
h) Tapu Kütüğünde konut veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.
i) Kat Mülkiyeti Kütüğü’nde konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan, eğlence ve beslenme yerleriyle galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler. j) Dükkan malikleri, dükkanlarında ve depolarında diğer bağımsız bölüm maliklerini tedirgin edici nitelikte işler yapamazlar; patlayıcı, yanıcı, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar.Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.
Bildirme Mecburiyeti:
Madde 41- Kat malikleri, bağımsız bölümünde kiracı veya başka sıfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu Yönetim Planı’ndaki borç ve yükümlülükleri bildirmeye mecburdur.
İzin Mecburiyeti:
Madde 42- Diğer bir bağımsız bölümünde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar, bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar. Bu izin yüzünden kat malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar bir zarara uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından derhal ödenir.Kiracıların ve Diğerlerinin Sorumluluğu:
Madde 43- Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar.
4. Bölüm GENEL GİDERLERE KATILMA
Kural: Madde 44- Kat maliklerinden her biri; kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
a) Kat maliklerinden her biri; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa kendi payları oranında katılmakla yükümlüdür.
b) Giderler veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; Yönetim Planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Genel Hükümlere göre dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.
c) Ayrıca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla Gecikme Tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.
Kullanma Hakkından Vazgeçme: Madde 45- Herhangi bir bağımsız bölüm maliki; ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumundan ötürü adı geçen yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Ancak, dükkanlar ile zemin kattaki bağımsız bölümlerin malikleri, asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar.
Kusurlu Davranış: Madde 46- Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider bunlar tarafından ödenir. Eğer diğer kat malikleri bu ortak gideri ödemişlerse , yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat malikine veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişiye rücu edebilirler.
Müştereken ve Müteselsilen Sorumluluk:
Madde 47- Kat malikinin, Yönetim Planı’nın 33′üncü maddesi gereğinde payına düşecek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, ikna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.Kanuni İpotek Hakkı:
Madde 48- Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek Hakkı tescil edilebilecektir.
5. Bölüm ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti: Madde 50- Ana gayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılır.
Personel Ücretleri:
Madde 51- Ana gayrimenkul de yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir.
Bağımsız Bölüm İlavesi:
Madde 52- Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi; arsanın boş yerinde yeni bölümler veya tesisler yapılması, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır.
Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler:
Madde 53- Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar tarafından, yararlanma oranına göre ödenir.
Diğer İşler: Madde 54- Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsasının bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar yahut ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile vereceği kararla yapılabilir.
Zararın Ödenmesi:
Madde 55- Kat malikleri; kiracıları veya bağımsız bölümlerde başka bir sebeple oturanlar; bizzat kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin Ana gayrimenkul de ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve gidermek zorundadırlar.
Müteselsilen Sorumluluk:
Madde 56- Kat Malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde kiracı veya başka sıfatla oturan yahut yararlananların borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan müteselsilen sorumludurlar.
6. Bölüm SON HÜKÜMLER
Madde 57- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır.
Ek Madde- ………………………
Madde 58- 58 maddeden ibaret bu yönetim Planı ……….. tarihinde düzenlenmiştir. Bu yönetim Planı’nın bütün maddeleri, ……………… ili, ……. ilçesi, …………………… mahallesi, …………… sokakta, ………….ada, …………. parsel sayılı ve …………..kapı no’lu …………….. apartmanın aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşmazlıkla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı. …………../……………./………………
Bağımsız Bölümün No’su Nev’i Arsa Payı Adı Soyadı Adresi İmzası ………….. …………
18 Kasım 2008 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 27058
ASANSÖR BAKIM VE İŞLETME YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; insanların ve/veya yüklerin taşınmasında kullanılan asansörlerin hizmete alındıktan sonra çevrenin, insanların ve canlıların sağlık ve güvenliğini tehdit etmeyecek şekilde kullanımlarını sağlamak üzere; işletilmesi, bakımı ve yıllık kontrolleri için uyulması gereken kuralları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, 31/1/2007 tarihli ve 26420 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği (95/16/AT) kapsamında monte edilmiş asansörleri ve aynı Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce monte edilmiş ve halen faal olan asansörleri kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik, 8/1/1985 tarihli ve 3143 sayılı Sanayi ve Ticaret Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 2 nci ve 33 üncü maddeleri ile 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 19 uncu maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Asansör: Belirli seviyelerde hizmet veren, sabit ve yataya 15 dereceden fazla bir açı oluşturan raylar boyunca hareket eden bir kabine sahip olup; insanların, insanların ve yüklerin, bir kişi kabine zorlanmadan girebiliyorsa ve kabinin içinde bulunan veya kabin içindeki kişinin erişim mesafesinde yer alan kumandalarla teçhiz edilmiş ise sadece yüklerin taşınmasına yönelik bir tertibatı,
b) Asansör monte eden: Asansörlerin tasarım, imalat, montaj ve piyasaya arzından sorumlu olan, asansöre CE uygunluk işaretini iliştiren ve AT uygunluk beyanı düzenleyen gerçek veya tüzel kişiyi,
c) AT uygunluk beyanı: Asansör monte edenin piyasaya arz ettiği asansörün Asansör Yönetmeliği (95/16/AT) hükümlerine uygunluğunu beyan ettiği belgeyi,
ç) Bakanlık: Sanayi ve Ticaret Bakanlığını,
d) Bakım: Asansörün hizmete alınmasından sonra tasarlandığı biçimde, kullanım ömrü boyunca kendisinin ve bileşenlerinin, fonksiyonlarını ve güvenlik gereklerinin devamlılığını sağlamaya yönelik bütün işlemleri,
e) Bina sorumlusu: Asansörün, güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacıyla düzenli olarak bakımını, onarımını ve yıllık kontrolünü yaptırmaktan sorumlu olan, binanın maliki veya kat maliki/malikleri veya bunların yetki verdiği gerçek veya tüzel kişiyi,
f) Kurtarma çalışması: Asansör içerisinde insanın/insanların mahsur kaldığına dair bilginin alınmasıyla başlayan, asansörün teknik dosyasında yer alan kurtarma talimatına uygun olarak yapılan ve insanın/insanların serbest kalmasıyla sonuçlanan çalışmayı,
g) Yetkili mühendis: Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı Elektrik Mühendisleri Odası ve Makine Mühendisleri Odasınca asansörlere yönelik olarak proje, montaj, bakım, tadilat, standartlar ve mevzuat üzerine mesleki yeterliliği belgelendirilen Elektrik/Elektronik ve Makine Mühendislerini,
ğ) Yetkili servis: Asansör monte edenin, asansörlerin bakım hizmetlerini yürütmek için; sorumluluğu kendinde olmak üzere noter huzurunda yapılan sözleşme ile yetki verdiği TSE Hizmet Yeterlilik Belgesine sahip gerçek veya tüzel kişiyi,
h) Yıllık kontrol: Asansörün, güvenli ve işletme yönünden uygun şekilde çalıştığının tespiti için, hizmete alınmasını müteakip iki yıl sonra, devamında yılda en az bir kere bina sorumlusu tarafından yaptırılacak kontrolü,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Asansörlerin Tescili
Asansörlerin tescili
MADDE 5 – (1) Asansörün monte edildiği binaya uygunluğu ile ilgili işlemler, Belediye veya Belediye hudutları dışındaki yapılar için Valilik veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer kanunlar ve bu kanunlar kapsamında yürürlükte bulunan mevzuata göre yürütülür.
(2) Bu Yönetmelik kapsamına giren asansörlerin kayıt altına alınması amacıyla, işletmeye alınacak asansörler, belediyeye veya belediye hudutları dışındaki yapılar için valiliğe veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara tescil ettirilir. Asansör monte eden, asansörün AT Uygunluk Beyanı ile birlikte adı geçen kuruluşlara başvurarak asansörün tescilini yaptırır.
(3) Belediyeler veya Belediye hudutları dışındaki yapılar için Valilikler veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca yapılan tesciller, altı aylık dönemler itibariyle asansörün bulunduğu ildeki Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğüne listeler halinde bildirilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Asansörlerin Bakımı, Bakımın Kapsamı ve Bakımla İlgili Diğer Hususlar
Apartman ve Site Asansör Bakımı
MADDE 6 – (1) Bu Yönetmelik kapsamındaki asansörlerin kullanılması esnasında, can ve mal güvenliğini teminen sürekli kontrol altında tutulabilmesi için;
a) Asansörü monte eden veya onun yetkili servisi, monte edilen asansör için garanti süresi boyunca aylık bakım ve a-l-o-m-a-l-i-y-e.c-o-m servis hizmetlerini vermek zorundadır. Garanti süresi içinde bina sorumlusu ile asansörü monte eden veya onun yetkili servisi arasında aylık bakım ve servis hizmetleri sözleşmesi yapılması zorunludur.
b) Bina sorumlusu garanti süresinin bitiminden sonra asansörü monte eden veya onun yetkili servisiyle veya bir başka asansör monte eden veya onun yetkili servisiyle aylık bakım ve servis hizmetleri sözleşmesi yapmak zorundadır.
c) Asansör monte edenle yetkili servisi arasında yapılacak olan yetkili servis sözleşmesi, montaj ve revizyon konuları hariç, sadece bakım ve servis konularını içerir.
ç) Asansör monte eden, yaptığı her tip ve özellikteki asansörün yedek parçalarını 10 (on) yıl süreyle temin etmek ve kendisince monte edilen asansöre aylık bakım ve servis hizmeti veren bir başka asansör monte edenin veya onun yetkili servisinin veya bina sorumlusunun bu konudaki talebini acilen ve normal piyasa koşullarında karşılamak zorundadır. Bununla birlikte asansör monte eden, kendi bilgi ve becerisini içeren ticari sırları saklı kalmak kaydıyla, yedek parçaların yanı sıra bakım hizmeti verilebilmesini temin eden diğer araç ve bilgileri de ilgililere sağlar. Asansörü monte eden, asansöre müdahale edilmesine engel olunması amacıyla çeşitli cihaz ve şifreleme yöntemlerini kullanmış ise, ilgilinin asansöre müdahale edebilmesi için gerekli tüm bilgi ve imkânı sağlamak zorundadır.
Bakımın kapsamı
MADDE 7 – (1) Can ve mal güvenliğinin devamını sağlamak için; asansörün ve tüm aksamlarının bakımı, bakım ve işletme kılavuzlarında yer alan talimatlara göre yapılmalıdır.
a) Bakım;
1) Yağlama ve temizlemeyi,
2) Kontrolleri,
3) Kurtarma çalışmalarını,
4) Ayarlama işlemlerini,
5) Kullanıma veya yıpranmaya bağlı olarak meydana gelebilen ve asansörün karakteristiklerini etkilemeyen bileşen onarımı veya değiştirilmesini,
kapsar.
b) Bakım;
1) Yeni bileşenin karakteristikleri orijinali ile aynı olsa dahi makine, asansör kabini, kapısı, kontrol paneli, kılavuz ray gibi bir ana bileşenin veya güvenlik aksamının değiştirilmesini,
2) Asansörün yerinin değiştirilmesini,
3) Asansörün hız, taşıyabildiği yük v.b. gibi herhangi bir karakteristiğinin değiştirilmesi de dahil modernizasyonunu,
4) İtfaiye tarafından yapılan kurtarma çalışmalarını,
5) Asansör boşluğunun (kuyusunun) dış bölümlerinin temizlenmesini,
6) Asansör kabini iç kısmının temizlenmesini,
kapsamaz.
Bakımla ilgili diğer hususlar
MADDE 8 – (1) Bakımla ilgili diğer hususlar aşağıda belirtilmiştir.
a) Bakım yapan firmaca temin edilecek asansör bakım defteri, yapılacak kontrollerde görevliler tarafından incelenir. Bu defter asansörün varsa makine dairesinde veya bina sorumlusunca kalıcı olarak muhafaza edilir. Her bakımdan sonra asansör bakımı ile ilgili yapılan bütün işlemler asansör bakım defterine işlenir. Bakım defterine işlenecek kayıtların bir nüshası bakım yapan firma tarafından da muhafaza edilecektir.
b) Bakım yapan firmalar, asansörlerin bakımını bu Yönetmeliğe uygun olarak yapacak olup, can ve mal güvenliği yönünden asansörün risk taşıması durumunda, bina sorumlusunu yazılı olarak bilgilendirir. Bilgilendirme yapıldıktan sonra bina sorumlusu, asansörün uygun hale getirilmesini sağlayacaktır. Bakım yapan firmanın yazılı ihtarına rağmen uygunsuzluk giderilmediği takdirde sorumluluk bina sorumlusuna ait olacaktır.
c) Bakım işini üstlenen firma, bakım sözleşmesi imzalanması akabinde söz konusu asansör için detaylı bir durum tespit raporu hazırlayıp, bina sorumlusuna verecektir.
ç) Bakım yapan firma, bakımını yaptığı asansörün durumu hakkında talep edilmesi halinde, ilgililere gerekli her türlü bilgiyi verecektir.
d) Bakımı yapan firma, bina sorumlusunun, iki kişiden az olmamak üzere asansör sayısını dikkate alarak belirleyeceği sayıda kişiye acil durumlarda kurtarma çalışması konusunda eğitim vermek zorundadır. Verilen bu eğitim bir tutanakla kayıt altına alınacaktır. Ayrıca kurtarma çalışmalarını içeren talimat, kurtarma çalışmasını yapacak olanların kolaylıkla görebilecekleri yerlerde muhafaza edilecektir. Bina sorumlusu, eğitim alan kişilerin değişmesi halinde yeni görevlilere eğitim verilmesini sağlayacaktır.
e) Bu Yönetmeliğin 7 nci maddesinin (b) bendinin (1), (2), (3) numaralı alt bentlerinde yer alan ve bakım çalışması olarak değerlendirilmeyen asansöre ait değişiklikler, herhangi bir asansör monte eden tarafından yerine getirilmelidir.
f) Asansör bakımı yapılırken, yürürlükte bulunan bakım ile ilgili standartlar dikkate alınmalıdır.
g) Bakım sözleşmelerinde bu Yönetmeliğe aykırı hususlar yer alamaz.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Bina Sorumlusu ve Yıllık Kontrol
Bina sorumlusu
MADDE 9 – (1) Bina sorumlusu; asansörün bu Yönetmelik kurallarına uygun olarak güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacıyla ayda en az bir defa düzenli olarak bakımını yaptırmaktan ve kullanıcıların can ve mal güvenliğinin tam olarak sağlanması amacı ile gerek kullanım hatalarından, gerekse harici müdahalelerden meydana gelebilecek
tehlikelerin önlenmesi için ilk yıllık kontrolünü asansörün hizmete alınmasını müteakip iki yıl sonra, devamında ise yılda en az bir kere yaptırmaktan sorumludur.
Yıllık kontrol
MADDE 10 – (1) Yapının bağlı bulunduğu Belediye veya Belediye hudutları dışındaki yapılar için Valilik veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca, asansörün hizmete alınmasını müteakip iki yıl sonra, devamında yılda en az bir kere olmak üzere, her asansörün kontrolü yapılır. Ancak, kadrosunda yeterli sayıda Elektrik/Elektronik ve Makine Mühendisi bulunmayan Belediye veya Valilik veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar, yıllık kontrol işini, o asansörün yapımında görev almamış Yetkili Mühendislere yaptırabilirler. Bu mühendisler tarafından can ve mal güvenliği yönünden tesisin işletilmesine engel bulunmadığına dair en az üç nüsha halinde bir rapor düzenlenir. Hazırlanan raporun birer nüshası Belediyede veya Valilikte veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarda, bakım yapan firma ve bina sorumlusunda muhafaza edilir. Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibi sorumluluğu, asansörün bulunduğu bina sorumlusuna aittir.
(2) Yıllık kontrol, asansörün bakımını üstlenen firma nezaretinde gerçekleştirilecektir.
(3) Bu Yönetmeliğin 7 nci maddesinin (b) bendinin (1), (2), (3) numaralı alt bentlerinde yer alan ve bakım çalışması olarak değerlendirilmeyen asansöre ait değişiklikler sonrasında veya meydana gelebilecek bir kaza sonrasında yıllık kontrol tekrarlanacaktır.
(4) Yıllık kontrol neticesinde, asansörün çalışmasında can ve mal güvenliği açısından bir tehlike söz konusu ise; asansörün çalışmasına can ve mal güvenliği sağlanıncaya kadar izin verilmez. Buna rağmen, asansörün çalıştırılmasından bina sorumlusu sorumludur.
(5) 1/1/2012 tarihinden itibaren yapının bağlı bulunduğu Belediye veya Belediye hudutları dışındaki yapılar için Valilik veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar, bina sorumlularının yapacakları başvurular uyarınca yapılacak yıllık kontrolleri, TS EN 17020 standardına göre asansör konusunda akredite olmuş A tipi muayene kuruluşlarına yaptıracaklardır. Bu kuruluşça verilecek olan muayene raporu üç nüsha olarak tanzim edilerek, birer nüshası Belediyede veya Valilikte veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarda, bakım yapan firmada ve bina sorumlusunda muhafaza edilecektir. Yıllık kontrolün yaptırılıp yaptırılmadığının denetiminden ise Belediye veya Belediye hudutları dışındaki yapılar için Valilik veya ilgili kanunlar çerçevesinde yapı ruhsatı vermekle yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar sorumludur.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Aykırı davranışlarda uygulanacak hükümler
MADDE 11 – (1) Bu Yönetmeliğin hizmete ilişkin hususlarına aykırı hareket edenler hakkında; 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, tarafların bu Kanun kapsamı dışında kaldığı durumlarda ise genel hükümler geçerlidir.
Yürürlükten kaldırılan hükümler
MADDE 12 – (1) 15/2/2003 tarihli ve 25021 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliğinin (95/16/AT) 14 ilâ 26 ncı maddeleri yürürlükten kaldırılmıştır.
Yürürlük
MADDE 13 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 14 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Sanayi ve Ticaret Bakanı yürütür.
Bir tarafta ticari ikametgahı …………………………………………………. İSTANBUL.
olan ………………………………………………….. (bundan böyle kısaca “MÜŞTERİ”
diye anılacaktır) ile diğer tarafta ticari ikametgahı ……………………………………………… İSTANBUL.
olan ………………………………… (bundan böyle kısaca ………….…………… diye anılacaktır.)
arasında aşağıda yazılı hüküm ve şartlarla bir anlaşma akdedilmiştir.
I – ANLAŞMANIN KONUSU
Taraflar ,………………………………. ’nın kendi istihdam ettiği personeli vasıtasıyla MÜŞTERİ işyerinde giriş ve çıkış kontrol ve denetimleri ile gerekli kayıtların tutulması,MÜŞTERİ sorumluluk sahalarının yürürlükteki mevzuat hükümlerine uygun olarak güvenlik ve gözetiminin sağlanması hususunda karşılıklı mutabakata varmışlardır.
II – ANLAŞMANIN SÜRESİ
İşbu anlaşmanın başlangıç tarihi …./…/….. olup,başlangıç tarihinden itibaren …./…./…. Tarihine kadar geçecek olan süredir.Anlaşma süresinin hitamında anlaşmanın sona ermesi hususunda taraflardan herhangi biri en az ….hafta öncesinden yazılı bir bildirimde bulunmazsa,işbu anlaşma aynı süre ile ve aşağıda yer alan ücret artış esasları uygulanarak birer yıllık sürelerle uzamış sayılacaktır.
III – TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
A-………………vereceği hizmetler için istihdam edeceği tüm personelin işvereninin kendisi olduğunu,bu nedenle;
1- İş kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümlerine aykırı herhangi bir tasarrufta bulunmamayı,
2- İşveren sıfatıyla gerek bu kanunlar,gerekse diğer kanun,tüzük ve yönetmeliklerle getirilen tüm kurallar ile yetkili makamlar tarafından verilecek emir ve talimatlar doğrultusunda hareket etmeyi,
3- İşle ilgili olarak hakkında tahakkuk edecek her türlü vergi ve rüsum ile diğer mali yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında yerine getirmeyi,
4- Personelin göreve uygun standart kıyafetlerini sağlamayı,(Pantolon,gömlek,mont,kravat,kemer,
şapka,ayakkabı ve gerektiği yerlerde eldiven,bere)
5- Gerek olduğunda kullanılacak teçhizatları,(el dedektörü,telsiz,kulaklık,fener,düdük) kullanım
bedeli olarak faturaya yansıtılmak üzere temin etmeyi,
6- Teçhizatın MÜŞTERİ tarafından mülkiyeti talep edildiğinde (izne tabi telsizler hariç) fatura
etmeyi,
7- Personelin ilk görev başı eğitimini vermeyi ve görev süresince belirleyeceği periyotlarda görev
başı pekiştirme eğitimi sağlamayı,
8- MÜŞTERİ tarafından yazılı olark değiştirilmesi talep olunan personeli yedi (7) gün içinde
değiştirmeyi,
9- Personelin yol ve yemek ihtiyaçlarını karşılamayı,
10-………………………çalışanlarının fiilen çalıştıkları süreye ilişkin haklarının doğması halinde,
kıdem tazminatlarını ödemeyi,
kabul ve taahhüt etmiştir.
B- Müşteri,
1- İşyerinde personele uygun bir çalışma ortamı sağlamayı,
2- Giyinme soyunma odası ve dolap temin etmeyi,
3- Hizmet süresince uygun göreceği eğitimleri vermeyi,
4- Gerektiğinde standart donanım harici malzeme taleplerini karşılamayı
Kabul ve taahhüt etmiştir.
IV – YAPILAN İŞ BEDELİ VE ÖDEMELER
……………………..,işbu anlaşma hükümleri çerçevesinde temin etmeyi kabul ettiği işler karşılığı olarak her ayın……..haftası içinde fatura düzenleyecek ve MÜŞTERİ’ye ibraz edecektir.İbraz edilen faturalar her ayın……haftası içinde…………………..’ya ödenecektir.
Fiyatımız …../…./…. tarihine kadar geçerli olacak bu tarihten sonraki …… aylık dönem için taraflar karşılıklı olarak görüşerek yeni ücretleri belirleyecektir.
V – GENEL HÜKÜMLER
1 – …………………,işbu anlaşma konusu işin yerine getirilmesi için istihdam edeceği personeli ile
ilgili her türlü vergi,rüsum,İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu ile tahmil olunan bilumum
vecibe ve mükellefiyetlerinden münhasıran sorumlu olup,bunların gereği veçhile yerine
getirilmemesi kanundan ve ilgili mevzuattan kaynaklanan yükümlülükler hariç olmak üzere
MÜŞTERİ’ye hiçbir sorumluluk yüklemeyecektir.Yukarıdaki yasal ödemelere ait resmi
evraklar MÜŞTERİ’nin talep etmesi halinde……………………..tarafından ……aylık
dönemler halinde ibraz edilecektir.
2 – …………………,işbu anlaşma konusu işin yerine getirlmesi için istihdam ettiği personelin
herhangi bir sebeple işinden ayrılması halinde ayrılan personel yerine yeni işe alınacakları derhal
SSK ile ilgili Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne bildirecektir.Anılan bildirim işine ait evraklar ile
çalıştırdığı kişilerle ilgili olarak yetkili mercilere yapacağı her türlü başvurulardan doğacak
sorumluluklar ile yükümlülükler tamamen kendisine ait olacaktır.
3 – …………………., ve …………………. elemanları,hizmet verdikleri yer ve MÜŞTERİ ile ilgili
olarak edindikleri bilgiler konusunda gizlilik kurallarına tamamen uymayı,istekleri dışında dahi
olsa duydukları ve vakıf oldukları bilgileri kesinlikle üçüncü kişilere ve ilgisi olmayan personele
aktarmamayı kabul ve taahhüt etmiştir.
4 – ………………….,ve …………………..personeli işin yapılması amacıyla MÜŞTERİ’nin mevcut
çalışma kurallarına ve sistemine uyumlu faaliyet göstermek zorundadır.
5 – ………………….,personelini kontrol ve takip ederek,raporlama usulü ile MÜŞTERİ’ye bilgi
verecektir.
6 – ………………….,nin bu anlaşma ile yüklendiği işleri yapmasında kullanılmak üzere MÜŞTERİ
gerekli yer ve ekipmanları…………………….’ya temin edecektir.
7 – MÜŞTERİ’nin isteği üzerine çalışma çizelgesi dışında yapılacak olan fazla mesaileri kanuna
uygun olarak MÜŞTERİ’ye fatura edilecektir.
8 – ……………………,nin verdiği fiyatlara KDV dahil değildir.
9 – Bu anlaşmadan kaynaklanan her türlü vergi,resmi harçlar MÜŞTERİ’ye aittir.
10 – …/…/… tarihinde projede hizmet …. Güvenlik elemanı ile başlatılacak,uygulamadan doğacak
aksaklıkları gidermek amacıyla MÜŞTERİ’nin isteği doğrultusunda personel arttırma yoluna
gidilebilecektir.
11 – ……………….,çalıştıracağı güvenlik gözetim elemanlarının görev tanımları ve görev alanı
kapsamında ihmal,kusur veya kastından doğan her türlü zararı karşılamakla yükümlüdür.
………………..’nin tazmin sorumluluğu güvenlik elemanlarının görev ihmal,kusur yada zarar
kastının mahkemelerce tespiti halinde doğar.
İşyerinin meydana gelebilecek zararlara karşı sigortalanması yükümlülüğü MÜŞTERİ’ye aittir.
…………………’nin sorumluluğu kesilmiş fatura miktarı ile sınırlıdır.İş bu sınır her şekilde bir
(1) yıllık hizmet bedelini aşamaz.
12 – Sözleşme süresince risk analizi ile tespit edilen ve çözülemeyen fiziki eksikliklerin sorumluluğu
…………………tarafından yüklenilmez.
13 – a- Sigorta koşullarına uygun olmayan şartlarda ve/veya kilitsiz kasa dışı muhafaza edilen;
a-1- Çek,senet,şirket kaşesi/zarf,para (YTL,yabancı),antika küçük objeler ile,
a-2- TTK ve SPK hükümlerine göre kıymetli evrak,menkul kıymet sayılan diğer evrak,
a-3- Kıymetli maden,
b- Şahsi kredi kartı,cep telefonu,cüzdan,çek defteri/yaprağı,kol saati,kimlik,ruhsat,ziynet
eşyası,ruhsatlı silah,mühimmat,anahtar,tapu senetleri…………………….’nin gözetim hizmeti
kapsamı dışındadır.
14 – …………………..,tarafından verilen hizmette herhangi bir aksamanın veya ayıplı olduğunun
düşünülmesi halinde MÜŞTERİ’nin ilgili yöneticisi durumu en geç ….. gün içinde
………………….’ye yazılı olarak bildirmek zorundadır.Aksi takdirde…………………….
tarafından hizmetin sözleşme şartlarına uygun olarak verildiği konusunda taraflar şimdiden
mutabık kalmışlardır.
15 – MÜŞTERİ tarafından istenen görevler “ proje görev tanımı” olarak ……………………….
Yetkililerince incelendikten ve onaylandıktan sonra sözleşmeye Ek kabul edilir.
Yazılı olarak tebliğ edilmeyen ek görev tanımından güvenlik elemanı sorumlu tutulamaz.
Ek görev tanımı MÜŞTERİ tarafından görev yerinde bulundurulmalıdır.
16 – MÜŞTERİ tarafından gelecek talep doğrultusunda,……………………….elemanlarının mesai
saati haricinde hafta sonu,resmi ve dini bayramlarda yapacağı mesailer % ….,hafta içi yapacağı
mesailer % …. zamlı olarak fatura edilecektir.
17 – Sözleşme süresi içerisinde;SSK ve vergi mevzuatında yapılacak düzenlemeler nedeni ile kanuni
giderlerde ve asgari ücretin netinde meydana gelecek değişiklikler ile yol (mavi kart)
ücretlerinde meydana gelen artışlar fiyat analizine yansıtılacak,eleman bazında aylık faturaya
ilave edilecektir.
18 – Güvenlik hizmeti silahsız olarak yürütülecektir.
19 – 5188 nolu Özel Güvenlik Kanununun getireceği koşullar her iki tarafça dikkate alınacaktır.
20 – 5188 sayılı yasanın getirmiş olduğu güvenlik görevlisi olmak için yeterli şartları sağlayan
güvenlik elemanları ……………………….’nin bünyesine dahil edilecektir.
21 – Güvenlik elemanı görev tanımı iş bu sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır.
İş bu anlaşmadan doğan aylık ödemeler için ………………………….,MÜŞTERİ’ye istediği oranlar çerçevesinde aşağıdaki fatura adreslerine,fatura kesecektir.…………………………………………………/İSTANBUL
VI – ANLAŞMA KONUSU HİZMETLER
Hizmet elemanları,hizmet verecekleri mahalde anlaşma ekinde yeralan görev tanımında açıklanan işlerde çalışacaktır.Taraflar arasında yazılı olarak mutabakat sağlanması şartıyla,görev tanımı değiştirilebilir.Ayrıca anlaşma ekinde projeye ait risk analiz raporu bulunmaktadır.Bu rapor MÜŞTERİ ve …………………………….tarafından tümüyle kabul edilmiştir.
VII – İHTİLAFLARIN HALLİ
Taraflar,işbu anlaşmanın yorumu ve uygulamasından doğabilecek her türlü ihtilafta yetkili yargı mercilerinin İstanbul Mahkeme ve İcra Müdürlükleri olduğunu kabul ve beyan etmişlerdir.
VIII – TEBLİGAT
Taraflar işbu yer anlaşmada yer alan adreslerin tebligata açık adresleri olduğunu ve bu adreslere yapılacak her türlü tebligatın geçerli ve yasal sayılacağını ve bu adreslerde meydana gelen değişikliklerin ….. gün zarfında anlaşma taraflarına yazılı olarak duyurulacağını,aksi halde anlaşmada yazılı adreslere yapılacak tebligatların tarafları bağlayacağı ve geçerli yasal tebligat olacağını peşinen kabul etmişlerdir.
IX – ANLAŞMANIN FESHİ
Taraflar işbu anlaşmayı herhangi bir sebebe bağlı olmaksızın ….. ay önceden yazılı bildirmek suretiyle her zaman sona erdirebilir.
İşbu dokuz (9) ana maddeden oluşan anlaşma taraflar arasında …./…/…. Tarihinde iki (2) nüsha olarak akdolunmuştur.
FİRMA ADI APARTMAN / SİTE ADI
İmza İmza
(APARTMAN VE SİTE KAT MALİKLERİNİN İSTEĞİNE GÖRE DEĞİŞİKLİK GÖSTERİR)
İŞVEREN : Apartman bağımsız daire malikleri (Adları,Soyadları)
YÖNETİCİ : Kat malikleri adına (Adı ve Soyadı)
İŞYERİ : ................................Apartmanı
ADRESİ : .............................. ............. ............ ...............................
KAPICI Adı ve soyadı : ........................................
Doğum tarihi : ........................................
Baba adı : ......................................
Adresi : .....................................
YAPILACAK İŞ : Kapıcı;kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandıkları gayrimenkulün müşterek yerlerinin,müştemilatının temizliğini yapmak,ortak yerlerin genel anlamda gözetimini sağlamak,çöpleri toplamak,kış aylarında kaloriferi yakmak, bahçenin bakım ve sulama işlerini yapmakla görevlidir.
İŞE BAŞLAMA TARİHİ : ....................................
SÖZLEŞMENİN SÜRESİ : ..................................
ÜCRET : Aylık ............................ TL.
ÜCRET ÖDEME ZAMANI : Her ayın ......’ine kadar ödenir.
KAPICI KONUTU : Kapıcı;kapıcı dairesinde kira ödemeden oturacaktır.
KAPICI KONUTUNUN ELEKTRİK-SU GİDERİ : Depozitoları ilgili idarelere kapıcı tarafından yatırılarak,elektrik ve su giderleri kendisi tarafından ödenecektir.
ÇALIŞMA SAATLERİ : Günde 7,5 haftada 45 saat çalışılacaktır.
YAZ AYLARINDA : 07.30 – 10.30 (3 saat çalışma) 10.30 – 14.00 (Ara dinlenmesi) 14.00 – 15.30 (1,5 saat çalışma) 15.30 – 17.00 (Ara dinlenmesi) 17.00 – 20.00 (3 saat çalışma)
KIŞ AYLARINDA : 06.00 – 10.00 (4 Saat çalışma) 10.00 – 11.30 (Ara dinlenmesi) 11.30 – 12.30 (1 saat çalışma) 12.30 – 17.00 (Ara dinlenmesi) 17.00 – 19.00 (2 saat çalışma) 19.00 – 22.30 (Ara dinlenmesi) 22.30 – 23.00 (0,5 saat çalışma)
Kapıcı,iş saatlerinden sayılmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir.Kapıcı,ara dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kişilere hizmet görmek zorunda değildir Buna rağmen kendiliğinden böyle bir çalışmada bulunduğu takdirde fazla mesai yaptığını iddia edemez. Kat malikleri kurulu veya onlar adına yönetici;yukarıda belirtilen çalışma saatlerinin başlama ve bitme zamanlarını bir hafta önce bildirmek kaydıyla değiştirebilir.
HAFTA TATİLİ : Kapıcı ............................günü hafta tatilini kullanır.
GENEL TATİL : Kapıcı genel tatillerde çalışır,ancak bu günlerin ücreti % 100 zamlı ödenir.
YILLIK İZİN : Kapıcı,1475 sayılı iş kanununda belirtilen süre dahilinde yöneticinin belirteceği tarihte yıllık ücretli izin kullanır.
DENEME SÜRESİ : İşe başlama tarihinden itibaren 1 aydır.
ÖZEL ŞARTLAR : .............................................. .............................(Kapıcının hafta tatili,yıllık izini, maazeret izini gibi hususlarla; raporlu ve yıllık izinli,maazeret izinli olduğu sürelerde kapıcılık hizmetinin nasıl temin edileceği;bu hizmetin dışarıdan geçici işçi temin edilerek mi veya gider makbuzu tanzim edilerek kapıcının eşine veya 18 yaşını bitirmiş çocuğu varsa ona mı gördürüleceği gibi konuların sözleşmede belirtilmesinde yarar vardır.)
SÖZLEŞME TARİHİ : .......................................... İşbu kapıcılık sözleşmesinde yer almayan hususlarda 1475 sayılı iş kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanacaktır.
.............................tarihinde yukarıdaki şartlarla tanzim edilen sözleşme taraflarca okundu imzalandı.
YÖNETİCİ KAPICI
Adı soyadı Adı soyadı
(İmza) (İmza)
..........................SİTE YÖNETİM PLANI
( ÖRNEK PLANDIR PROJEYE GÖRE DEĞİŞİKLİK GÖSTEREBİLİR )
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
Madde 1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilecek olan kuzeyi .............., güneyi ..................yolu doğusu ................. , batısı........................sınırlanan, .................. Projesi uygulama alanı içerisindeki...................ada, .................. Parselde kayıtlı bulunan gayrimenkul, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere, bu yönetim planına göre yönetilir.
Madde 2. Kat Mülkiyetine tabii işbu gayrimenkul:
........Blok .......Konut
Genel toplam ......konut, ortak alanlar ve yapılardan oluşmaktadır.
Madde 3. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklentileri hariç, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesinde sayılan yerleriyle kat maliklerinin ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanmaları için zaruri olan diğer yerleri ve şeyleri de ortak yerlerdendir.
Madde 4. Yönetim Planı, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar.
Yönetim Planı’nın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Madde 5. İşbu Yönetim Planı’nda bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır.
İKİNCİ BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
Madde 6. Site malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı’ndaki hükümler saklı kalmak şartıyla, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamazlar.
a. Çok katlı konutların Kooperatif mülkiyetindeki zemin katları,yasanın izin verdiği konularda işyeri olarak kullanılabilir, kiraya verilebilir;
b. Dubleks konutların balkonları üzerine çeşitli malzemeler kullanılarak, demir, beton, ahşap, plastik ve benzerleri ile üzeri kiremit ile kaplanacak şekilde pergola yaptırabilirler;
c. Dubleks konutların bahçeleri profil, çelik hasır gibi demir malzemelerle çevrilir. Çevrilen alanların bakımı, korunması dubleks konut maliki tarafından karşılanır;
d. İkiz blok biçimindeki dubleks konutlar birleştirilerek tek konut gibi kullanılabilir;
e. Binalar farklı cins boyalarla farklı renklerde boyanamaz;
f. Alanın ortasında bulunan Japon büfesi ve çevresi ile çay bahçesi ve hidrofor tesisinin üstü gerektiğinde nişan, düğün, yaş günü, kokteyl, açık hava konseri ve benzer etkinlikler için kullanılabilir;
g. .......ada, .......parsel içinde ada köşelerine günlük ihtiyaçları karşılamak için büfe yaptırılarak kiraya verilebilir;
h. Sinema, tiyatro, spor salonu, cafe ve benzer etkinlik için de kullanılabilecek şekilde yapılan sığınak, site maliklerinin kurup ortak olacağı Anonim Şirket tarafından işletilebilir.
Madde 7. Site malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, Medeni Kanun’un müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden, Kanun, Yönetim Planı hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler. Sosyal Tesis’te, Genel Kurul, Site Kat Malikleri Kurulu, Eğitim ve Sosyal amaçlı her türlü Toplantı, Panel, Konferans düzenlenebilir. Sosyal Tesis televizyon yayınları için stüdyo olarak kullanılabilir, kiraya verilebilir.
Madde 8. Site malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına özen göstermeye, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdurlar. Otopark yeri site maliklerinin faydalanmasına zarar verecek şekilde kullanılamaz.
KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI
Madde 9. Site malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki işleri yapamazlar.
a. Kendi bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamazlar;
b. Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. silkemezler, su ve benzeri şeyler dökemez, çöp vs. atamazlar;
c. Ortak yerlerde, Yönetimin gözetimindeki ortaklaşa sahip olunanların dışında kedi, köpek, tavuk vb. gibi hayvanlar besleyemezler. Radyo ve müzik aletleriyle benzeri şeyleri diğer site maliklerini rahatsız edecek şekilde kullanamazlar;
d. Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde, patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar. Site maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadırlar;
e. Ortak alanlarda odun, kömür, sandık, kutu vb. her türlü mal ve eşya bırakılamaz.
Madde 10. Yukarıda yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarda, Yönetim Planı’nda ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen hak ve mükellefiyetlerinin bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
SİTE YÖNETİM ORGANLARI:
Madde 11. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na göre yönetim planlarının ve yönetim biçiminin geliştirilmesinde görev yetki ve sorumlulukları belirli aşağıdaki organlardan teşekkül etmektedir.
a. Seçilmiş Yönetici
b. Site Yönetim Kurulu,
c. Site Denetim Kurulu
Madde 12. Site Malikleri Genel Kurulu, anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder ve kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla anagayrimenkul bu kurul ve yukarıda yazılı diğer kurullar tarafından yönetilir.
Anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri Site Malikleri Genel Kurulu’nun birer tabii üyesidir.
Madde 13. Anagayrimenkulün yönetiminden veya kullanılmasından dolayı site malikleri arasında veya bunların Yönetim Kurulu, Blok Yöneticisi, Denetim Kurulları arasında çıkan anlaşmazlıklar, Site Malikleri Genel Kurulu’nca çözülür ve karara bağlanır.
Madde 14. Bütün site malikleriyle onların varisleri veya bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler veya o bölümde kiracı yahut başka sebeple oturanlar veya faydalananlar Blok Yöneticisi, Site Yönetim Kurulu, Site Denetim Kurulu ve Site Malikleri Genel Kurulu’nun almış olduğu kararlara uymakla yükümlüdürler.
SİTE MALİKLERİ GENEL KURULU
Madde 15. Site Malikleri Genel Kurulu, site maliklerinden oluşur. Her yılın ilk üç ayı içerisinde (Ocak, Şubat, Mart) Site Malikleri Genel Kurulu yapılır. Site Yönetim Kurulu toplantıdan en az 15 gün önce toplantının yerini, zamanını, saatini ve gündemini belirten bir çağrı mektubunu, maliklere taahhütlü mektupla veya imza karşılığında tebliğ eder.
İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeterli sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede, hangi saat ve tarihte yapılacağı belirtilir.
İlk toplantı maliklerin tam sayısının yarıdan bir fazlası ile toplanır. İlk toplantıda yeterli sayı sağlanamamışsa, ikinci toplantıda yeter sayısı aranmaksızın toplantıya katılanların oyçokluğu ile kararlar alınır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. (K.M.K. Madde 24-28-34-42-44-45)
Genel kurulda her malik bir oy hakkına sahiptir. Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde yazılı maddeler görüşülür. Ancak toplantıya katılan mevcut üyelerin yarıdan bir fazlası isterse, görüşülmesi istenen konular gündeme konur.
Site maliklerinin hepsi Genel Kurula katılma hakkına sahiptir. Her malik yalnız bir oya sahip olup, yazı ile izin verilmek suretiyle bir malik diğer bir maliğin oyunu kullanmak üzere temsilci tayin edebilir. Eş ve birinci derece (malikin çocuğu, eşinin annesi ve babası) akrabalar için yazı ile vekalet vermek suretiyle temsil edebilirler. Malik vekalet vererek kiracısını vekil tayin edebilir.
Kat maliki kendisini doğrudan doğruya ilgilendiren konuda görüşmelere katılır, fakat o iş hakkında oy kullanamaz. Genel kurulu yönetmek üzere genel kurula katılan malikler, malikler arasından bir divan başkanı, bir başkan yardımcısı ve iki sekreter seçerler. Toplantı tutanağı divan tarafından tutulur ve Site Yönetim Kurulu tarafından muhafaza altına alınır.
Yönetim Kurulu’nun gerek görmesi üzerine veya blok yöneticilerinin en az 1/2’sinin imzalı istemleri halinde, ayrıca Denetçiler ve Kooperatif Yönetim Kurulu ile maliklerin en az 1/10’unun istemi üzerine Genel Kurul Olağanüstü toplantıya çağrılır.
Madde 16. Genel kurulda alınan kararlar Yönetim Kurulu tarafından toplantıdan sonra, toplantıya katılmayan site malikleri ile bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya bölümlerden başka şekilde faydalananlara yazılı olarak bildirilir.
Genel kurul kararları noterden tasdikli bir Genel Kurul Karar Defteri’ne yazılır, yada yapıştırılır, divan heyeti tarafından imzalanır.
SİTE MALİKLERİ GENEL KURULUNUN GÖREV VE YETKİLERİ
Madde 17. a. Yönetim Kurulu raporlarını görüşüp, karara bağlamak;
b. Bilanço, Gelir-Gider hesaplarıyla Denetim Kurulu Raporları’nı görüşüp, onaylamak yada reddetmek;
c. Gelecek döneme ait iş programı ve tahmini bütçe tasarısını, site yönetimine verilecek ücret, hakkı huzur ve aidatları görüşüp karara bağlamak;
d. Yönetim Kurulu’nun geçmiş dönemlerdeki masraflarını onaylamak;
e. Yönetim ve Denetim Kurullarını ibra etmek;
f. Yılda bir mali, iki yılda bir seçimli yapılacak genel kurulda, Yönetim ve Denetim Kurulu asil ve yedeklerini seçmek;
g. Gerektiğinde önceden genel kurul gündeminde belirtmek ve genel kuruldan önce üyelere duyurulmuş olma şartı ile bu Yönetim Planı’nda değişiklikler, ilaveler veya çıkarmalar yapmak.
SİTE YÖNETİM KURULU
Site Yönetim Kurulu her iki yılda bir seçimli olarak yapılacak SİTE GENEL KURULU’nda açık veya gizli oyla seçilen, mutlaka daire sahibi olan 5 kişiden teşekkül eder. Seçimde 5 kişide yedek olarak seçilir. Yönetim Kurulu asil üyeleri seçilmelerinden hemen sonra toplanıp, aralarından bir üyeyi Başkan, bir üyeyi Başkan Yardımcısı, bir üyeyi Sekreter, bir üyeyi Muhasip seçerek, görev bölümü yaparlar.
Site Yönetim Kurulu görevleri, yetki ve sorumlulukları tümüyle, Site malikleri Genel Kurulu kararı ile S.S. Yeni Manisa Öncü Site İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu’na ya da Site maliklerinin kurup ortak olacağı Anonim Şirket’e devredilebilir. Bu durumda Site İşletme Kooperatifi ya da Anonim Şirket Yönetimi, Site Yönetim Kurulu gibi çalışır.
SİTE YÖNETİM KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ
a. Ortak alanların işletilmesini sağlamak, su, elektrik ve benzer giderleri karşılamak,
b. Ortak alanların ve altyapının bakımını sürekli, işler halde tutulmasını sağlamak,
c. Site projesine dahil sosyal tesislerin siteye kazandırılması amacı ile Kooperatif Yönetim Kurulu ile ortaklaşa projelendirme, yapım ve işletme modelleri oluşturup yaşama geçirmek,
d. Sitenin ve ortakların gereksinme duyduğu tüm ekonomik, sosyal ve kültürel faaliyetlerin siteye kazandırılması amacı ile kurulmuş, ya da kurulacak tüm derneklerin faaliyetlerini birleştirmek, yönlendirmek, siteyi ve tüm ortakları kapsayan faaliyetler haline getirmek için kat malikleri kuruluna öneriler götürmek,
e. Yukarıda sıralanan tüm faaliyetlerin yerine getirilebilmesi için gerekli olan ve ortaklarca karşılanması gereken aidat miktarlarını yaptığı bütçelerle genel kurula sunup onaylattırmak ve bütçenin uygulanmasını bizzat yapmak,
f. Yönetim Kurulu haftada en az bir defa toplanarak kararları alır, yapılan uygulamaları ve sarfları Yönetim Kurulu kararlarına istinaden yapar, Yönetim Kurulu’nun kullanacağı karar ve muhasebe defterleri kullanılmadan önce noterden tasdik ettirilir. (İlk tasdik kooperatifçe yerine getirilir.)
g. Site Genel Kurulunu Olağan veya Olağanüstü toplantıya çağırmak.
SİTE DENETİM KURULU
Site Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu gibi Genel Kuruldan açık veya gizli oyla seçilen 3 üyeden teşekkül eder, seçimlerde 3 kişide yedek üye seçilir. Denetim Kurulu Asil üyeleri seçimden hemen sonra kendi aralarında bir üyeyi Başkan seçerler.
SİTE DENETİM KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ
Site Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu’nun tüm çalışmalarını Site Genel Kurulu ve ortakları adına en geç 3 ayda bir denetler. Denetleme Kurulu Raporu’nun bir nüshasını Site Yönetimine verir, bir nüshasını da kendi dosyalarında muhafaza eder.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
GENEL GİDERLERE KATILMA
Madde 18. Site malikleri ortak giderlere aşağıda tespit edildiği şekilde katılırlar, ayrıca Genel Kurulda belirtilen aidatları da ödemek zorundadırlar.
a. Malikler Genel Kuruldan almış olduğu yetkiye dayanarak, Yönetim Kurulu tarafından alınan personelin aylık ücret, sigorta pirimi ve sair tüm giderlerine eşit olarak katılırlar;
b. Malikler sitenin ortak alanlarının her türlü tesisatının bakımı, koruma, onarım ve yenileme, çevre bakımı, ağaçlandırma, çiçeklendirme giderlerine eşit olarak katılırlar;
c. Maliklerden hiç biri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider, avans veya aidat ödemekten kaçamaz;
d. Ortak giderlere maliklerden birinin veya onun bağımsız bölümlerinden herhangi bir suretle oturan veya faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır;
e. Giderleri veya aidatları ödemeyen malik hakkında diğer maliklerden biri veya Yönetim Kurulu tarafından Yönetim Planı’nı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapılabilir. Ayrıca aidatını zamanında ödemeyen malike, Site Malikleri Genel Kurulu’nun saptayacağı faiz uygulanır.
f. Dubleks konutların bahçe giderleri kendileri tarafından karşılanır. Dubleks konutlarda oturanlar bahçelerini düzenli ve bakımlı tutmak zorundadırlar.
Madde 19. Site maliklerinin 12. madde uyarınca hisselerine düşecek gider ve avans borcundan, bağımsız bölümlerinin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.
Bu suretle ödemede bulunanın umumi hükümler çerçevesinde kat maliklerine rücu hakkı saklıdır. Kiracının mal sahibine vaki peşin ödemede bulunduğu hakkındaki defi müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borcunu (aidatını) ödemeyen site maliklerinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen bir ay içinde ödemeyen site malikinin borcu, icra yoluyla alınır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Site maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse onlar o kat malikinin bağımsız bölümüne, üzerindeki mülkiyet hakkının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca kendilerine devredilmesini isteyebilirler.
Kooperatife veya Site Yönetim Kurulu’na aidat, elektrik, su ve benzer her türlü borcunu ödemeyen üye hizmetlerden yararlandırılmaz. Kooperatif tarafından temin edilen su ve elektriği kesilir, borç ödendiğinde elektrik ve suyunun yeniden bağlanması için Yönetim kurulu’nca belirlenecek miktarda ücret alınabilir.
BEŞİNCİ BÖLÜM
ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
Madde 20. Sitede devamlı olarak çalıştırılmasına lüzum görülen (bahçıvan, bekçi, elektrikçi, su tesisatçısı gibi) personelin işe alınması ve işten çıkarılmasına Yönetim Kurulu yetkilidir.
Madde 21. Bağımsız bölüm sahipleri veya onların bölümünde herhangi bir sıfatla oturanlar, kendilerinin veya yakınlarının çocukları tarafından meydana getirilen zararları gidermeye mecburdurlar.
Madde 22. Malikler kiracıları değiştikçe, yeni kiracı veya kendi bölümlerinde başka sıfatla oturacakların kimlikleri ve adreslerini 10 gün içinde yazı ile blok yöneticilerine bildirmeye veya mevcutsa kira sözleşmesinin bir örneğini vermeye, bağımsız bölümde oturanlara borç ve yükümlülüklerini bildirmeye mecburdurlar.
Malikler, kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda müteselsilen sorumludurlar.
Madde 23. Bu Yönetim Planı’nda yer almayan konularda anagayrimenkul üzerinde yapılacak değişikliklerde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi gereğince, Site Malikleri Genel Kurulu’nun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir.
Madde 24. Ortak yerlerde yapılacak faydalı, lüks değişiklikler ve ilaveler, tesis, bakım ve işletme giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. ve 43. maddeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri tarafından ödenir.
Madde 25. Anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi önemli yönetim işleri, ancak site maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Madde 26. İşbu Yönetim Planı’nın metin ve muhtevası aşağıda isimleri yazılı anagayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak, arzularına uygun olduğunu ve oybirliğiyle kabul ve imzaladıklarını beyan ve ikrar eylerler.
İşbu Yönetim Planı, ...../....../......tarihinde yapılan, ................................ YÖNETİM KURULU’na verdiği yetki ve görevle YÖNETİM KURULU’nca hazırlanıp yürürlüğe konulmuş ve TAPUNUN EKİ OLARAK .........................TARİHİNDE TESCİL EDİLMİŞTİR.
APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİK SÖZLEŞMESİ
TARAFLAR:
1- ............................................ Kat Malikleri adına
Adres: ....................................... İSTANBUL
2- TEPE YÖNETİM SİTE ve TOPLU YAPI DANIŞMANLIĞI
....................................................... /İSTANBUL
Telefon: 0 (216) 661 18 32 - 0 (212) 999 80 01
SÖZLEŞME KONUSU
.............. Kat Maliklerinin ................... tarihli genel kurul toplantısında yöneticinin dışarıdan seçilmesine karar verilmiş ve yönetici seçimi için .................................. yetki verilmiştir.Kat Malikleri Kurulunun bu kararı uyarınca;kat malikleri dışında ,ücret karşılığında KMK ve bu sözleşme hükümleri çerçevesi içerisinde
.................... Sitesi Yöneticiliğinin Tepe Yönetim Site ve Toplu Yapı Danışmalığı tarafından yapılacağı hakkında.
SÖZLEŞME SÜRESİ
Yöneticilik süresi Apartmanlarda 1 (bir) yıl Site ve Toplu Yapılarda 2 (iki) yıl olup, ... / ... / ..... - …. / ... /....tarihleri arasındaki dönemi kapsar.
YÖNETİMİ HAKEDİŞ
Yöneticiye bu görevi nedeniyle , her daire aylık ...........-(...................) TL. Katılım payı ödeyecek olup, bu bedel kesinleşmiş İşletme Projesi gereği kat
maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu aidatlara dahil edilecektir.
YÖNETİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
1)Bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip en geç 1 Hafta içinde İşletme Projesini hazırlayıp maliklere ulaştırmak. (Doğalgaz ücreti, fatura geldikçe toplandığından
bu gider işletme projesine dahil edilmeyecektir.)
2)Doğalgaz faturası geldiğinde, arsa katılım payına göre yapılacak hesaba göre,her daireye ödeyeceği bedelin bildirilmesi ve banka hesabına bu bedelin
yatırılmasının sağlanması,
3)Yönetici,........................ Sitesi/Apartmanı adına açılmış hesabı yönetmekle mesuldür.Bu konuda hesap yönetiminin sorumluluğu yöneticiye aittir.Yönetici
gördüğü lüzum üzerine hesabı başka bir bankada açabilme yetkisine sahiptir.
4-)Her ayın ilk 10 (On) günü içinde ödenmeyen aidatlarla ilgili olarak, ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında icra takibi yapmaya yetkilidir. Gerekli görürse ve
sadece bu konu ile ilgili olmak üzere, apartman/site yöneticisi olarak bir avukata vekalet verebilir. Aylık %5 faizi ile birlikte ödenmeyen aidatlar için icra takibi
yapabilir.Ancak bu konu ile ilgili avukatlık ücretlerini ve icra masraflarını ,borcunu ödemeyen kat malikine yansıtacaktır.
5-)Site/Apartman kapıcılarının maaşı, sigorta pirim ve bildirgesinin, aksatılmadan ödenmesi, ücret bordrolarının tanzimi ve imzalatılmasından sorumludur.
6-)Site/Apartmana ait genel doğalgaz bedelinin bankaya verilecek otomatik ödeme talimatı ile ödenmesini sağlamaktan sorumludur.
7-)Yapılacak her türlü harcamanın belgeli olmasından sorumludur.
8-)Yapılacak harcamalarla ilgili olarak apartman denetçisinin isteği halinde kendisine
bilgi vermek, denetçinin gerekli gördüğü zamanlarda yapacağı her türlü denetimde apartmanla ilgili hesap ve kayıtları hazır bulundurmaktan sorumludur.
9-)Denetçinin talep etmesi halinde ve en geç bir hafta içinde Kat Malikleri Kurulunu olağan üstü olarak toplantıya çağırır.
10-)Site/Apartman görevlisinin vazifelerini en iyi şekilde yapması için gerekli önlemleri almak ve bu konudaki aksaklıkları en kısa zamanda denetçiye bildirmek.
11-)Yönetim döneminin hitamında vakit geçirmeden Kat Malikleri Kurulunu olağan toplantısını yapmak üzere toplantıya çağırmak ve toplantıyı yönetmek.
12-)Kat Mülkiyeti Kanunu’ ndan doğan diğer yükümlülüklerin işleyişinden sorumludur.
DİĞER HUSUSLAR
Tepe Yönetim Site ve Toplu Yapı Danışmanlığı her dönem için yetkili olmak üzere............. tarihli Kat Malikleri toplantısında alınan karar gereği ....... daire
maliki .................................. denetçi olarak görev yapacaktır.
- Yöneticinin sözleşme şartlarını yerine getirmemesi halinde, Kat Malikleri Kurulunun tek taraflı olarak sözleşmeyi fesih etme yetkisi bulunmaktadır.
- Bu mukavelede belirtilen adresler tarafların yasal tebligat adresleri olup,
değişiklik halinde karşı tarafa yazılı olarak bildirmesi gerekir. Aksi halde bu
adreslere yapılan her türlü tebligatın geçerli olacağını taraflar kabul etmişlerdir.
Bu sözleşmeden doğan ihtilaflar halinde, Kadıköy mahkeme ve icra daireleri yetkilidir.
......................................... Kat Malikleri adına Yetkili Yönetim Danışmanı
İmza İmza